Habicantón · Procesos operativos

P-01 · línea principal por ingresos

Adquisición de inmueble con deuda → reventa

Ciclo completo: 3 a 6 meses. Regla de oro del negocio: solo entra si deja margen ≥ 35% sobre lo invertido. El capital es de un inversionista por inmueble específico, con retorno del 20–50% de la utilidad.

Etapa 1

Investigación

Asesor · Administración (Monse)

Llega el prospecto — referido de un trámite anterior, o el dueño se acerca a la oficina. Se registra ubicación y datos del propietario.

Inspección física: ¿vandalizada, invadida, arreglada, "más o menos"? Se documenta con fotos.

Adeudos municipales — predial, agua y luz en el portal del municipio con el número de predial (en algunos municipios predial y agua van juntos). Automatizable F2

Deuda Infonavit — con NSS y contraseña del dueño se descarga el histórico: cuánto debe y cuándo abrió el crédito. Automatizable F2

Regla dura: si el crédito tiene menos de 2 años, no se puede — se detiene aquí y el prospecto queda registrado para el futuro.

Escrituras ORIGINALES con boleta registral — sin ellas no hay operación segura. Es de los 3 dolores principales del negocio.

Etapa 2

Decisión y oferta

Dirección (Moy) · Inversionista

¿Es comprable? Zona de media/alta demanda · margen proyectado ≥ 35% (sumando liquidación + servicios + escrituras + retribución al dueño + remodelación) · sin daño estructural grave · no invadida. Moy aprueba toda compra.

Oferta personalizada al dueño — según su necesidad y adeudos: a veces solo se liquida la deuda, a veces lleva retribución adicional. Siempre cuidando el margen mínimo.

Se asigna inversionista — capital por inmueble específico; se negocia su % de la utilidad (20–50%).

Firma de contrato y poder de dominio a favor de la inmobiliaria o del inversionista. El poder lo retiene quien invirtió, como garantía. El inmueble NO se escritura a Habicantón.

Etapa 3

Liquidación y saneamiento

Administración · Legal (Andrea y Damián)

Se liquida Infonavit — depósito directo al número de crédito, por el total del saldo. No se negocia; si hay descuento lo determina Infonavit.

Se pagan adeudos de predial, agua y luz — verificados desde la Etapa 1, se cubren al 100%.

¿Gravámenes? Se solicita al acreedor el retiro vía Registro Público de la Propiedad. Puede alargar el ciclo.

¿Invadida? Desalojo por la vía legal antes de ponerla a la venta.

Etapa 4

Remodelación

Contratista (Mario Alberto) · ~2 semanas

Presupuesto del contratista (obra subcontratada). Estándar de entrega funcional: electricidad, resanado, pintura, sin filtraciones, puertas/ventanas, tubería, y siempre taza, lavabo, tarja y lavadero en buen estado.

Evidencia de avance — fotos y tickets de materiales (hoy por WhatsApp; en el sistema: avance por inmueble visible para dirección e inversionista). Sistema F1/F2

Antes / después — se formaliza como práctica: control interno, respaldo ante el inversionista y "gancho de venta".

Lista para venta — a veces se vende incluso antes de terminar la obra.

Etapa 5

Venta y cierre

Asesores · continúa en P-02

Se publica — hoy: Marketplace, grupos de Facebook de la zona y TikTok (recorridos, lo que mejor funciona). Mañana: también el catálogo web propio.

Llega comprador → sigue el proceso P-02 (crédito Infonavit o contado).

Reporte semanal al inversionista durante todo el ciclo: fotos, comprobantes de pagos, liquidaciones. Hoy grupos de WhatsApp; mañana su portal. Portal F2

Utilidad y reparto — objetivo ~$200k por inmueble; el inversionista recibe su 20–50% de la utilidad a la venta.

P-02 · línea principal por volumen

Venta a comprador con crédito Infonavit

Del lead a las llaves: 2 a 3 meses desde el apartado. Habicantón hace todo el trámite — el comprador solo entrega documentos y firma. Comprador típico: 20–40 años, asalariado de fábrica ($12–22k/mes), primer patrimonio familiar.

Etapa 1

Lead y perfilamiento

Asesor (interno o externo)

Llega el lead — campaña, Marketplace, TikTok, grupo de zona o referido. Deja nombre, WhatsApp y zona de interés (la acción #1 de la web).

Precalificación — vía su cuenta Infonavit, o solo con el NSS por Banco del Bienestar. Se confirma cuánto le prestan. Automatizable F2

¿No califica aún? Se orienta (seguir cotizando, no sobre-endeudarse) y queda en base de datos para recontacto. ¿Le prestan menos? Se le orienta a otra opción o a unir créditos (conyugal / Unamos).

Se muestran opciones — recorridos por las casas del catálogo en su rango y zona. Manejo de objeciones: distancia, zona, "déjame pensarlo".

Etapa 2

Apartado y expediente

Asesor · Administración (Monse)

Aparta la casa — arranca el reloj de 2–3 meses. El inmueble pasa a estatus "Apartada".

Expediente completo (PDF, no mayor a 3 meses): acta de nacimiento, constancia fiscal, CURP, INE, comprobante de domicilio + datos laborales con registro patronal. Si es casado: actas y documentos del cónyuge.

Dolor #1 del negocio: documentos incompletos o lentos. El sistema persigue esto solo: aviso "esperando tus documentos" + lista de faltantes por comprador. Sistema F1

Etapa 3

Trámite de crédito

Titulación (Maribel) · 2–3 meses

Avalúo — se solicita con el expediente (solo aplica en Infonavit; de contado se agenda directo en notaría).

Inscripción del crédito a Infonavit — aquí sí pesa el buró. Se reenvían documentos actualizados si algo venció.

Acuses a la empresa del comprador — RH aplica la notificación de descuento. El comprador debe entregarla rápido: sin eso no avanza.

¿Se atora? (ej. problema con un apoderado de Infonavit) — se avisa al comprador con transparencia; el guion de estos avisos ya está en el design system.

Etapa 4

Escritura y pago

Notaría · Dirección (Moy)

Firma de escritura en notaría — el comprador se presenta con su INE original. Estatus: "Escriturada".

Infonavit paga la vivienda — entre 1 y 4 semanas después de la firma.

Etapa 5

Entrega y comisiones

Asesor · Administración

Entrega de la propiedad — con garantía de 2 semanas sobre lo reparado. Estatus final: "Entregada".

Comisión del asesor — ~2% (o lo negociado), se paga cuando cae el pago de Infonavit. Hoy el control es "de palabra"; en el sistema queda registrado por operación. Sistema F1

Reparto al inversionista — su % de la utilidad, con comprobantes de toda la operación.

La columna vertebral

Pipeline de estatus del inmueble

Los dos procesos viven sobre esta línea. Cada inmueble está siempre en exactamente un estatus, visible según el rol: el asesor ve el estatus, dirección ve todo, el inversionista ve su inmueble, el comprador ve su trámite.

Prospecto→ En análisis→ Oferta hecha→ Firma y poder→ Liquidación→ Remodelación→ En venta→ Apartada→ En trámite→ Escriturada→ Entregada

Estatus	Corresponde a	Quién lo mueve
Prospecto → Oferta	P-01 Etapas 1–2	Asesor investiga · Moy aprueba
Firma → Remodelación	P-01 Etapas 2–4	Administración · Legal · Contratista
En venta → En trámite	P-01 Etapa 5 → P-02 Etapas 1–3	Asesores · Titulación
Escriturada → Entregada	P-02 Etapas 4–5	Notaría · Asesor entrega

Para validar con el equipo ¿Falta algún estatus intermedio? ¿"Liquidación" y "Saneamiento" deben separarse? ¿La venta tradicional y el traspaso usan los mismos estados con etapas saltadas? Esa validación define el modelo de datos.